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听风者
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2018-08-02 19:34:16 | 分类:默认分类 | 标签:

       在众多的物业管理纠纷中,人们往往把形成纠纷的原因归结于开发商和物业管理公司,认为开发商在开发中遗留的问题(例如房屋质量问题、面积问题等)与物业管理公司的服务问题是形成物业管理纠纷的主要原因。由于这些原因的存在,业主不愿意缴纳物业管理费,进而形成小区一片混乱的局面。我认为,开发商和物业管理公司的问题固然存在,但是业主委员会制度因设计的不合理而不能发挥应有的作用,也是一个重要的方面。

       从目前业主委员会运作的情况来看,让人觉得有些尴尬。主要表现为:

       1、业主委员会成员的选举公开性与透明性还不够,绝大多数小区的业主对于业主委员会的成员是谁并不知晓也不熟悉,更不了解,这就形成了业主委员会的成员在履行职务时因缺乏群众基础而导致缺乏群众支持与信任,甚至是在决策时脱离群众、进而遭到群众反对的现象。事实上,业主委员会的权威的建立主要就是靠公信力,而这种公信力就来源于业主的信任与支持;再者,由于这种选举的不公开、不透明,还容易使一些别有用心的人,或者是为开发商和物业公司所利用的人成为业主委员会成员,一旦这些人成为业主委员会委员,后果就可想而知了,他们所做的不仅是满足自己的私欲,甚至在很多时候这些人私欲的满足是以损害大多数业主利益为代价的,所以业主群起而攻之,就不是什么稀奇的事情了。 

       2、即便是一个相对正常的业主委员会,也很难发挥正常的作用,表现如下:       

       (1)业主委员会的成员并不能始终如一的保持旺盛的热情。在以往的政策规定中,要求业主委员会的成员是由责任心强、热心公益事业的人来出任,而且业主委员会的工资是社会年平均工资的十分之一,委员们大多是由业主或其亲属兼职。这样的一个业主委员会现状根本不可能发挥出应有的作用。首先,业主委员会的成员们不能保证有充分的时间来处理物业管理中出现的问题。物业管理中的问题本来就纷繁复杂,大事小事一箩筐。这里面有物业公司和业主委员会的关系问题,有物业公司和业主间的关系问题,有业主和业主之间的关系问题,还有业主委员会与相关主管部门或专业管理单位的关系问题等等,这么多的关系中所涉及的事务比一个社会上正常运作的公司所面对的问题一点不少,甚至更多,靠几个兼职人员来处理明显不行。很多时候,当这些委员自己的事情与业主委员会的事情发生冲突时,他会选择先处理自己的事情,这样业主的事情就会被搁置。其次,象征性的待遇根本不能让一个人保持日久天长的热情,时间久了,很多人会认为自己的付出与所得不成正比,相应的,他们的积极性就会降低,参与小区事务的时间就会减少,这样一来工作就会受到影响。

       (2)业主委员会的运作缺乏专业性。业主委员会成员光有热情是不够的,在物业管理中涉及工程、水暖、电工、财务、审计、法律等多项专业性极强的领域,要做到对物业公司工作的检查监督和指导,要与业主进行有效的沟通,缺乏这些专业知识是根本不可能的。而实践中大多数业主委员会成员,可能对某一领域比较熟悉,也可能对部分领域有所了解,但是能对全部领域都有专业的了解这样的例子是极少甚至没有的。在这种情况下,当业主委员会在履行职责时遇到某一方面的专业问题时,就往往会显得手足无措。比如房屋维修,当物业公司提出了一种意见(比如房屋维修方案),对不了解这方面知识的人来说,你该如何判断这种方案的好与坏、优与劣呢?如果不能判断,又怎么能够知道物业公司是不是提供了应尽的服务,以及是否提供了优质的服务呢?在物业管理中的其他问题,均同此理。没有专业就无法正确判断,没有正确判断就无法衡量,在这种情况下,业主委员会又能发挥多大的作用呢?

       (3)业主委员会的工作缺乏执行性。业主委员会的一个重要职责就是制定小区的各项规章制度并监督这些制度的执行,那么当出现违反这些制度的现象时,该如何去制止呢?目前并没有一个很好的解决办法,而如果制定的制度得不到执行,那么业主委员会实际上就和这些规章制度一样形同虚设,而小区所面临的仍然是物业公司说了算的局面。

       (4)业主委员会决议的科学性、合理性得不到保证。按照规定,除去一些重大事项以外,物业管理中的其他问题由业主委员会直接决定,而不需要业主大会讨论通过。这当然是出于对决策效率的考虑,但是这些问题仍然是与业主切身利益息息相关的问题(比如物业服务合同的签订与监督履行),那么,在由几个人决定全社区的几百号人,甚至几千号人、上万号人的利益去向时,怎么能保证决策的合理与科学呢?又有谁来监督呢?目前并没有相应的规范和措施,这就无法避免因业主委员会成员感情用事、个人好恶或其他利害关系而导致的决策不合理、不科学,甚至是有损业主利益的情况。而当这些情况出现时,必然会引起业主的不满,也必然会产生对业主委员会的不信任,在这种情况下业主委员会又如何能够正常工作呢。

       (5)业主委员会成员的人身安全得不到保障而使其不敢坚持己任。业主委员会成员从其履行职责的内容来看,用一句俗话可以概括它的角色,好像风箱里的耗子——两头受气。要我说,它不只是两头受气,而且是多头受气,它不仅是在有些问题上与开发商处在对立面上,它还在有些问题上与物业公司处在对立面上,还在有些问题上与业主处在对立面上,也在有些问题上与主管部门或有关专业管理单位处在对立面上。在这样的情势当中,我们往往看到两种常见的现象,一种是业主委员会成员因怕得罪人而不敢坚持原则;另一种是因坚持原则而遭来非议、不理解,被恐吓、被谩骂甚至是被殴打、伤害。这样就出现了一个问题,如何能使这些业主委员会成员在严格履行职责时,不受到伤害。

       综上,上述这些现象的存在,都会使业主委员会处在一个非常尴尬的境地,都会使业主委员会的作用不能得到有效发挥。而当业主委员会的作用发挥不出来时,在物业管理领域中就失去了一个最大的主体,而这个主体若不存在或形同虚设,物业管理中的各种法律关系就会因缺乏牵制而失去平衡,甚至会发生倾斜、扭曲,最后形成混乱。而混乱后的受害者当然首先是业主,但是到最后,所有参与物业管理的方面都难以幸免,都会受到影响,这对于物业管理的健康发展是非常不利的。

       我认为,政府有关方面在考虑完善物业管理各项规章制度时,加强对房地产开发商和物业公司的管理和监督诚然是必不可少的,而更需要做的是让业主委员会真正有效地发挥出其应有的作用来,具体由如下几点建议:

       (1)增加业主委员会选举的公开性和透明度,将过去的没有获得50%反对票就可以当选,改为必须获得50%以上支持票才可以当选。这样可能会使选举的时间延长、难度加大。但是,对于一个真正热心公益事业的人来说这样做是值得的,对于体现业主委员会是一个民主自治机构的意义来说也是值得的。        

       (2)业主委员会成员应当是专职而不是兼职,只有当一个组织机构的成员是专职的,这个机构才可能正常有效运转,才能够为其作用很好的发挥提供一个人力基础保障,如果是兼职,则时间得不到保证,积极性得不到保证,执行性更得不到保证。而且我建议,业主委员会的成员不一定必须是业主来担任,也可以聘请社会上的其他人士来担任,比如有关方面的专业人士,这样做能使业主委员会更中立、更理性,在行使职权时更具有独立性和原则性;同时还能够解决业主委员会的专业性问题,也能够解决业主委员会决议的科学性、合理性问题。

       (3)由社区居委会代表政府,实施对业主委员会的监督。社区居委会因其在地域上与小区的紧密性、地位的中立性及工作的基层性,决定了它对业主委员会工作监督的方便性。所以,我认为目前采取的由社区居委会负责业主委员会的筹备与选举的政策是合理的。       

       (4)设立业主委员会成员的保障机制。首先,在现有基础上,提高对业主委员会成员的待遇,根据其工作的难度及强度,确定一个符合现代劳务报酬标准的待遇标准,实现劳动与报酬成正比;其次,设立公安机关对业主委员会成员的人身保障制度,在业主委员会成员履行职务时受到人身威胁或伤害,公安机关应当及时介入处理。

       试想,在开发商销售房屋后依旧欺诈业主时,在物业公司不能提供质价相符的服务而百般狡辩时,在有关单位不履行相应管理职能时,在业主因违反业主公约而侵害其他业主或公共利益时,能有一个真正负责任的、专业的、有力的业主委员会出面,代表大家维护社区的共同利益,维护大多数业主的利益,那将是一个什么样的局面呢。我可以说,如果真是那样的话,现在我们常见的很多现象,就可以得到缓解,甚至是能够避免的。
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