正在为您跳转...
那一片净土
你像季节一样,离开的那么自然...
正文
2018-08-06 15:29:16 | 分类:默认分类 | 标签:

房地产成本控制在房地产开发中占据很大的比重,与房地产项目开发成败密切相关,控制住了关键节点,也就意味着房地产开发基本成功。

一、房地产成本控制的六大关键点

1、土地成本的控制

土地成本对房地产开发起着决定性的作用。地价高意味着利润稀薄,地价低意味着利润大,甚至一转手就有巨额利润,因此各开发商均将此环节视为重中之重。维护良好的政府关系,争取土地成本的优势,土地成本一确定,大的竞争优势格局就基本确定了。

2、设计阶段的成本控制

工程造价的多少取决于设计阶段的工程成本控制,这一点在房地产行业已成共识,设计阶段的工程成本控制主要包括建筑设计优化、结构设计优化、设备设计优化、人防设计优化等。其中结构设计优化是重中之重。

3、工程变更控制

工程项目大部份增加费来自于工程变更,如何最大限度的减少工程变更,是施工建设过程中的重要课题,也是房地产成本控制的一大难点。

其一是确保建筑定位的深思熟虑和成熟,做好市场调查和定位,由实际操作经验丰富的设计人员可行性分析与把关;其二是保证设计图纸质量,特别是结构图纸质量;其三是加强现场施工管理。

4、建筑材料采购控制

目前大型房地产公司均采用规模化的统一采购建筑材料,以降低工程造价。材料采购控制较严,而中小房地产公司大多外包给施工单位,一般情况下土建成本相差不大。设备安装则离散性大,不同的产品价钱相差很大,定额中的单价有些受限于定额制定时期的施工工艺,不足以真实反映市场变化,如电渣压力焊等。

5、时间成本控制

项目开发所耗时间越多,从而间接地增加了大量人力成本和借贷的利息成本。特别是项目较大,资金投入所产生的附加费用将成为一个项目投入最主要的成本之一。时间就是金钱。

对于时间成本控制,大型房地产公司非常重视,开发速度惊人迅速,效率非常高。而大量中小房地产公司对时间成本忽视,开发进展缓慢,从而增加大量人力成本和利息成本。而一旦受制于时间,势必导致项目整体成本的不利局面,双方合作难于实现双赢,后期结算很被动。

6、关注专项工程

专项工程和工程变更一样,费用控制需要专业的技术支持;主要包括智能化工程、消防工程、高低压配电、园林绿化工程等。这几部分由于信息不对称,费用的不确定性很强。如果能实现全专业的优化工作,配合强大的专家顾问团队,这部分工作也一定能够做好。

二、房地产成本控制管理能做的第一件事是设计优化

上述6点大致都粗略分析了,土地成本属于前期营销,早由高管层决定的。作为企业一员能够在管理上出效益的就是把握设计,让整个设计更好服务于项目开发,实现项目成本的良好控制,实现项目利益最大化。

1、项目开发和土地投资需要设计提供经验数据

没有人愿意做亏本的买卖,项目评估如果有一个坚实的设计队伍及参考数据,可以避免盲目投资带来的麻烦。当然,现在市场考察和定位是第一重点。

2、设计阶段优化是最佳选择

恶性竞争下的质量有多好?诚信丧失会带来多大的恶心循环。成本控制需要有效控制、及时控制,设计阶段优化不管是在专业上的优化资源配置、管理上的有效沟通,效果上的及时跟踪和保障,都有好处。

3、在设计优化中优化变更出现的几率

首先,设计优化过程中尽量做到避免影响造价及结构安全变更的出现,如优化过程中对于公共建筑、学校、会所考虑会更加全面。

设计优化是一支专业的队伍,可以在工作中更好的收集不同公司、不同项目的资料进行整合,应用于后面开发项目;让优化服务往最佳状态不断优化。

4、建筑材料、专项工程的优化共享

造价市场不规范的原因是什么?我觉得主要是信息的不对称。在深圳修打印机和一个偏远地方修打印机的费用是不同的,质量保证也是不同的。优化就是让吃过螃蟹的人料理螃蟹,教没吃过螃蟹的人吃好螃蟹。

5、时间投入需要良好的设计管理

时间就是金钱。有些工作做到前面就是节省时间,就是优化……

<< 上一篇:《建筑工程施工绿色施工技术应用研究》
下一篇:《关于加快全市建筑墙体保温与结构一体化技术...》 >>
评论
遵守文明上网宣言,净化网络环境
声明 本平台提供的所有内容仅供学习、分享与交流,平台无法保证内容一定是正确可靠的。通过使用本平台内容而带来的风险与本平台无关,请知悉。