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听风者
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2022-06-30 08:37:25 | 分类:默认分类 | 标签:

一、目标成本测算

房产项目涉及到的桩基类型主要分为:CFG桩、灌注桩、预制管桩。在目标成本测算时往往用到的测算方法为:建筑面积单方法、基底面积单方法、方案布置法。一般若目标成本测算分为土地版与方案版的话,建筑面积单方测算、基地面积单方法用于土地版目标成本测算,方案布置法用于方案版目标成本测算。

建筑面积单方测算、基地面积单方测算法是基于已结算项目桩基总造价折算到建筑面积或基底面积得到的测算成本指标。

根据经验数据测得18层中高层的灌注桩建筑单方成本约为130-150元,基底单方成本约2300-2500元。30层以上高层的灌注桩建筑单方成本约为120-140元,基底单方成本约为3200-3400元。CFG桩的建筑单方成本65-80元,基底单方成本约为:500-600元。(因地址条件、桩基根数、桩径等不同,价格会出现不同程度的浮动)

  

方案测算法涉及的前置条件较多,一般会明确桩型、桩径、桩长及桩的根数,经过已结算项目的数据总结,灌注桩每根的成本在21000元左右,每米的成本在1100元左右,每立方成本为2300元左右。CFG桩每根成本在900元,每米150元,每立方成本1100元。(因地址条件、桩基根数、桩径等不同,价格会出现不同程度的浮动),根据桩基选型及桩基设计方案的条件,可以从桩长、立方数及桩的根数等方面分别计算出桩基的目标成本测算。

18层灌注桩已结算项目成本指标分析(楼栋号虚拟):

30层以上灌注桩已结算项目成本指标分析(楼栋号虚拟):

CFG桩已结算项目成本指标分析(楼栋号虚拟):

针对管桩的测算,参照已结算及已签约的项目,桩径500mm的管桩每米成本在250元左右,桩径600mm的管桩每米成本在350元左右。

二、布桩率

布桩率: 这里是指单位基地面积上桩基的根数,也就是用桩基数量除以基地面积。

通过已结算的经验项目可以算出同类项目的布桩率,在目标成本测算时,通过规划指标可以知道基地面积,然后通过乘以布桩率就可以知道需要布置桩的根数,通过桩基每根的成本,也就也可以估算桩基的总成本。

以下为已结算项目的布桩率:

灌注桩及CFG桩:

管桩的一般布置方法:间距1.65*1.65梅花布置,约2.8㎡一根

三、 布桩系数

布桩系数 :桩基总承载力/建筑总荷载,桩基承载力利用率:建筑总荷载/桩基总承载力。

一般经验要求:布桩系数小于等于1.15较为合理;即桩基承载力利用率要大于等于85%。设计出方案出图后,可以利用布桩系数、桩基承载力利用率验算设计是否偏保守或者是否有可优化的空间。

四、桩基的充盈系数

充盈系数一般用于桩基工程的灌注桩浇灌混凝土,是判断桩基工程的一个质量指标。灌桩的混凝土充盈系数是指一根桩实际灌注的混凝土方量与按桩外径计算的理论方量之比(V实/V理论)。在实际施工过程中,成孔出现的偏差大于设计尺寸,以及由于施工过程中可能会出现桩身侧壁裂缝、孔洞及塌孔等原因,导致实际灌入量大于理论计算量。

桩基的充盈系数合约管控 :合同约定:因地下存在溶洞导致充盈系数超过1.2的,仅超出部分的混凝土可进行计价,工程量按超出部分的50%计算,单价仅计取材料价及价差,材料价按投标时期的信息价,价差调整原则按合同约定执行。不存在溶洞的场地,充盈系数在报价中综合考虑,不另计补偿。


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