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远方YF的博客
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2018-11-24 14:45:39 | 分类:设计管理 | 标签:

     一、设计管理:进度、质量(设计阶段/施工阶段)、合约、文档;其中质量管控是专业性最强、也是设计管控的核心;

  质量管控分布在项目的各个阶段,各阶段控制的重点:

  1.拿地立项阶段:产品定位、强排、对标;

  2.规划阶段:

  周边道路情况、指标、产品布局(利润最大化、资源利用最大化)、入口周界、内外部交通组织、资源利用和创造、竖向分析(参见:龙湖七把剑,分析的很透彻)、日照、消防;

  管线综合:周边市政条件、管线是否合理排出引入、与室外标高、建筑标高的配合;

  3.方案阶段:

  地上部分—— 各类产品(面积配比形态、卖点、划铺)、各层平面图(标准层与非标准层差异、公共区域)、立面(风格、材质、窗、空调机位、单元入口、屋顶、可实施性及成本合理、阳台是否封闭);

  地下部分——结构布置(顶板形式的选择、柱距、层高)、车位布置、设备机房布置、人防方案;出地面风井位置对地面景观及住户的影响;

  4.施工图阶段:

  地上部分——

  建筑:户门开启方向、内门洞口的高宽预留是否合理、厨房卫生间布置是否合理(煤气管道、排气道等设置是否合理)、窗户开启与栏杆是否合理(尤其是网点楼梯区域);墙身大样是否合理(尤其窗台、线条、空调机位的做法);公区消防管及消防箱布置;电梯配重位置是否与厂家一致;

  结构:是否有梁与墙不对齐存在错缝;网点结构是否转换;

  设备:电气点位布置(开关插座强电箱弱电箱)、暖布置(点位是否与暖气片打架、暖气片、阳台是否盘管)、水点位布置、防水做法、空调点位;是否存在上部住宅结构及设备管线影响楼下网点的布置;

  地下室——

  坡道排水做法、顶部管线排布、车位排号、储藏室设置、排水道集水坑对车位的影响;

  夹层是否设置坡度地漏(避免夹层管道漏水导致设备用房渗水);

  (*审查过程中的变更及时反馈给销售的各部门)

  5.厂家二次深化设计:

  电梯:提设计条件(梯速、提升高度等)、电梯是否与坑道条件符合;

  门窗:技术标准(型材)平面与大样核对、控制开启扇的规格、避免通风面积不足、是否存在安装空调开启不便;

  栏杆:型材选择(室内室外、连廊、百叶、各部位雨棚)、细部容易漏项、一楼室内可不设栏杆;

  单元门:与智能呼叫系统配合;开启扇把手与信报箱是否存在冲突;

  信报箱:安装位置(室内还是室外、室外需景观配合)、样式选择、排号;

  标识牌:样式、数量(易漏项);

  交通系统:地下车库地面画线(热熔还是冷涂、黄色还是白色、是否做地坪漆),墙面柱面标识(基本标识还是升级设计配置),顶面导视系统(是否LED背光),车库坡道出入口导视(是否LED背光、墙面是否特殊设计);地面道路及车位画线(热熔线、选颜色);

  6.市政设计:

  室内——

  燃气设计:燃气立管位置,燃气表的安装高度(高位/低位),室外燃气立管一层入户美观;

  室外——

  雨污水:是否存在局部积水现象,需要加设排水沟;雨水篦子设置方式(道路/广场/宅地)及是否设置合理;排水坡度;排水出口是否存在大高差(要事先排查,如存在要砌井道填土,避免管线冬冻,或者前期调整出口位置);

  自来水等需要入住宅设备井的管道:是否存在中间有商铺,无法直接从地库入住宅井道的情况;

  管井盖:位置布置是否美观(与道路的关系/单元出入口处是否布置过多);

  管线集中处是否空间足够(尤其是景观主出入口);

  7.施工过程:(主要是制度管理,并及时的现场巡查)

  图纸会审:因施工图外部审查涉及办证时间,图纸精度一般不足,建立会审制度(外审通过后1个月内完成,设计院、建设方、施工方分别会审/集中会审)及设计单位限时责任制(设计单位自审1个月,后期出现图纸问题返工,设计单位全责)

  设计变更:建立变更台帐,严格记录变更收发时间,变更原因凭证;

  返工索赔:对于因设计原因产生的返工,对应的变更及费用建立管理台帐;

设计主线:地勘、土方、支护设计提要:基坑支护属于临时设施,设计方式及收费差异较大,最好带方案招标,在经济性与安全性上取平衡;在设计角度,安全性要考虑高一些

 二、地勘、土方、支护设计

  地勘、土方开挖及基坑支护是单体方案阶段同步进行的,是施工的第一步工作;

  通俗来说,我们要盖房子,买了块土地,首先要看看这块地里土质怎么样(地质勘测),太松软了,房子会塌陷,要(换填、打桩),太硬了挖坑费事(石方);不只看表面,要打个孔,看看下面10-20米土层的分布情况,看看到多深的有足够承载力的岩层,能承的起我们的房子;再看看周边的地下水情况,会不会有超大的浮力把地板拱裂渗透;

  要先挖个坑埋基础,坑大了费钱,坑小了稳定性不够(土方开挖);挖出的土运出去堆在别人的地上要给钱(土方外运);地块大一点,可以把一期坑里的土,堆到二期里(土方倒运);土地本身有高差,设计标高取的好,这边挖了,填到那边,正好平整了(土方平衡);

  坑挖好了,要在坑壁上做好安全措施,可能下场雨侧壁塌方了,现场的工人危险(基坑支护);可能地下水渗进坑里,成了水潭没法施工(止水帷幕);

  1、地勘:(勘察设计协会审查)

  初勘:拿到土地前期,无设计图纸,按20m×20m方格网布点勘测,当地勘察单位对地质情况比较了解,可协商网距适当放宽,勘测费用可减过半;初勘可在立项阶段对项目土石方费用做出较为贴切的估算,避免出现后期严重超支情况;

  详勘:根据单体方案外轮廓,布置勘测点(勘察单位布点),勘测;

  勘察报告审查:

  详勘原则上,应在单体方案审批通过后进行;项目工期紧张时,可在单体方案基本确认后,与单体审批同步进行,《单体方案审查意见书》一拿到就可以送审;

  勘察报告解读:

  持力层:土层分布一般从表面到里面常见的几层:沙土、强风化、中风化;表面覆土承载力比较低,一般清掉,如果是低层小房,强风化层可能承载力就够了,中高层一般要到中风化;地勘报告里会把每层土的承载力标出来,结构专业一看基本有数;

  断面:用来分析计算方量;

  抗浮水位:水位高了,基坑要做止水帷幕,基础底板要做抗浮锚杆或地下水疏导措施;

  (地勘单位趋于保守,会适当提高水位,可找专家做论证,看是否能降低)

  2、土方:(不用外审)

  当单体方案初步确定后,地下室底板设计标高及外边界基本确定,结构专业给出基础的估算厚度,可出具开挖图;

  开挖图的基本信息:坑底标高、开挖轮廓、断面示意;

  注意点:开挖轮廓不是建筑轮廓,要加上基础外扩宽度(约1米)和施工操作面(约1.5米);

  前期为粗挖,可用方案预估坑底标高,快到底部时半米时,要根据施工图重新提准确的开挖标高,避免土方二次开挖或回填;

  土方量的计算:土方开挖倒运成本约30-60元/立方米,石方约80-120元/立方米,如果临近处有居民或者商场正在使用中的建筑,需要用到静力爆破,成本600-800元/立方米;

  因此分析地勘报告,结合地质情况确定设计标高,估算土方石方量尤为重要;尽量减少石方开挖,如能做到地块内部土方自平衡更好;

  3、基坑支护:(勘察设计协会审查)

  基坑支护属于临时设施,设计方式及收费差异较大,最好带方案招标,在经济性与安全性上取平衡;在设计角度,安全性要考虑高一些(项目公司其他部门会更多考虑经济性);我们基坑出现过局部塌方,基坑边上板房的一侧房间直接跟着塌到坑里了,幸好在晚上,没有人员伤亡;专家分析是大雨渗入路边的绿化,导致侧面土的膨胀,增加了侧推力,保险做法是把地面的花坛全部用混凝土封住;

  支护方案根据基坑深度及周边情况确定,3-5米算浅基坑,5米以上算深基坑,有条件尽量放坡;次选放坡与混凝土支护梁/支护桩结合;实在受限,选用垂直支护桩;以上属于比较常见的支护形式;

  基坑支护审查:

  报审流程:图纸-专家评审(现场勘查/评审会)-审核盖章;收费根据坑深度3-5万不等;

  后期出现特殊情况,可进行局部变更;

设计主线:规划设计(总图、竖向)提要:车位:含安置房、经济适用房、公租房等,1户/个指标可以调低;地上车位我们地区上限为总停车位的10%,一般按允许的上限控制

  设计主线:规划设计(总图、竖向)

  规划设计:规划总图(含指标)、竖向图(含道路分析或单独出)、管线综合图、日照分析图(住宅相关)、绿化图、设计说明书;

  各地规划部门,对规划设计报建文件要求不一样,总图、竖向、管线、日照是必有的;

 三、总图:

  1.指标:常规的指标表,数据必须严格控制

  地上建筑面积:规划阶段按容积率计算,方案阶段基本保持一致(略有不一致也按一致报,少了以后也不能加,多了以后可以少),规证阶段准确;关系利润,没有经过公司决策,设计不能轻易减少指标;

  地下建筑面积:一般规划部门不太严格,满足车位情况下,可以调整;(前期预留人防增设的面积,避免超出出现立项损益的地下面积);

  建筑密度/绿化率:一般控规指标已确定,后期调整要经过城规委会等重大会议决策;有些地方对绿化率的核算严格,要求提供pl线的绿化范围图;

  车位:含安置房、经济适用房、公租房等,1户/个指标可以调低;地上车位我们地区上限为总停车位的10%,一般按允许的上限控制,减少地下车库积压成本;

  配套面积:能放地下的不要放地上(换热站除外),能卡最低指标的绝不增加;

  2.周边环境及交通条件

  景观资源,如自然景观(海景山景),人工景观(公园)等,如何利用或改造提升,沿之布置优质产品;

  商业交通资源,商业交通等吵杂环境,对居住为劣势,但对商业、办公、公寓等为优势;如需布置住宅,将其楼栋的产品量降低,低价薄利销售;

  市政设施:变电站、供热公司等劣势环境,布置产品量减少,产品类型及总价均减少;

  即:好地方,多布楼,布好楼,反之亦然;

  3.入口及周界布置

  一般小区至少设置主次两个小区入口,主入口放在人流最多的道路上;大门能形成标识性;如果沿街的商业网点价值高,门可结合网点设计;

  入口设计也要结合现场情况,如果周边道路未建,在交付时也可能无法建成,至少保证一处入口在交房时能方便使用;

  车行入口:根据我们项目交付后,物业管理的反馈,最好的车库入口位置是,直接面向小区外部,在岗亭一侧(另一侧设置小区消防车道和人行入口),这样一个岗亭可以同时监控地上地下车辆和人流。如果地下车库设置在小区门内部,业主要打两次卡才能进入车库,物业也难以控制车辆进入园区;

  规划设计时,应把小区入口设计和围墙周界都简要的布置在图上;

  4.产品布局:

  一般住宅小区,常见类别:住宅、网点、配套用房(物业用房、幼儿园或小学、养老院);

  住宅产品:强排及损益阶段已经对产品的方向(层数、位置、面积等)确认,规划阶段结合初步选定的户型标准层布置,计算日照;(建筑外轮廓稍放一点,避免单体方案受限过多);

  网点:原则上利润最大化,总价低,一层沿街价值最高,普通网点进深16-24米;

  配套用房:一般选用商业价值低的地方,也可集中设置重点打造,作为项目的卖点,对社区型商业有一定的带动作用;

  5、活动场地/配套:

  规划局作为政府控制机构,对居民福利设施比较重视,儿童活动老年活动场地要明确,物业用房、公共卫生间、垃圾收集点等都会重点关注;

  注意控规里是否有垃圾收集点等不利条件;

  6、内部资源创造对产品价值的提升:

  创造景观或商业资源,提升邻近住宅的附加值;比如别墅区,制造人工湖或人工水系,打造户户临水,临水别墅,比普通别墅单价至少可提高10%~20%;

  高层中心景观,核心景观周边楼栋价值高,其正北向的楼栋可作为楼王(南向大窗景观卖点);

  内部社区商业街区,网点以上的住宅比普通住宅单价贬值10%~20%,但好的商业配套周边的步行距离较近的楼栋价值还不错;出则繁华,入则宁静也是不错的楼盘设计方式;

  7.内部交通组织:

  比如别墅,一般采用挂葡萄的布局方式,给每栋别墅独门独户之感;往细了说,对于山地别墅,上挂比下挂价值高,即路面低于住宅入口;

  规划是个有趣的课题,以前大学时也做过小区规划的作业,但也不理解规划的价值,只是套用“一环一路”“外方内圆”等流于形式的布置;

  8.消防系统:消防环道,扑救面、回车场;消防日渐严格,主要考虑消防相关场地对邻近住宅的影响,避免局部过多过近;

  对规划的其他限制条件:限高/红线退道路/控制线退红线

  四、竖向:

  1.周边道路标高与地块标高的关系:

  地块周界与四边的关系,如何处理(是否要设挡土墙),较大的高差是否可以利用(如网点、半地下车库),对出入口的位置也有影响;

  四周道路本身高差较大,是否可采用双首层的设计;

  2.地块内部标高:

  高差处理:各单体建筑0.00室内标高是否一致,,地下车库是否可以利用高差选择更为经济的区域(减少土方);

  是否可以利用高差造景,设置半地下配套用房或地下室采光天井;

  3.道路标高:

  道路坡度:规范规定8%的坡度不超过200米,考虑北方冬季雪天,坡度最好不要超过6%;

  对每段道路的坡度进行分析,均衡布置,不要出现局部陡坡现象;且道路坡度要解决路面雨水顺利排出小区,不应出现局部低点积水问题;

  4.建筑室内外高差:

  排查建筑0.00及周边一圈竖向标高的关系,不要出现室外标高高于室内标高的情况,也不要出现单元入口区域出现较大高差;(后期景观设计阶段也要严格核查,避免微地形影响一层住户感受)。

五:商业项目定位、产品策划(设计之前)提要:在前期这个阶段,开发公司的设计部门起着尤为重要的作用,从开发角度,与战略、销售、成本、财务各部门之间无缝对接

  1、商业项目定位、产品策划(设计之前)

  回顾一下产品的策划布局过程吧(以下分析是项目视角,不仅是设计角度):

  作为房地产人员,我们工作的开始是:当我们拿到一块地,我们要。。。

  作为设计院的设计人员,工作的开始是:当我们拿到甲方的设计任务书,我们要。。。

  大家从这里就能看出明显的区别了吧,作为开发公司的一员,考虑产品是从项目最原始出发点开始;

  那么,当我们拿到一块地,要干什么呢?

  2.决定主力产品方向;

  首先,产品有哪些?

  商业:盒子商业(大盒子-综合mall、小盒子-专业mall)、商铺(商业街、沿街网点)、办公、公寓、酒店;

  住宅:高层、中高层、多层、花园洋房、叠拼、别墅(联排、双拼、别墅);

  其次,哪些因素决定产品?(排序不分先后)

  a、这块地在城市里的位置(现实条件):

  我们做的项目就如同我们个人一样,再厉害的个人也不过是茫茫人海里的其中一个而已;所以一个项目拗不过大市场,也拗不过城市大格局(实力雄厚的ee公司创城除外);

  比如我们拿到市政府边上的地块,能不作成高档办公楼+豪宅吗?做刚需简直辜负了政府的信任;

  比如拿到一块荒郊野外的地,风景好交通差,往别墅、改善、第二第三居所方向考虑,地块够大够便宜,可以往低价刚需规模化走,创出一个青年城也ok.

  b、公司战略(战略决定方向);

  公司战略决定大方向,往前面说,决定地拿不拿,拿了决定做商业还是做住宅,如何配比,商业自营还是销售,套现还是留资产运营,敢不敢作酒店,商场等;

  c.规划条件(政府对这块地的展望);

  价值好些的土地,政府控规基本已经控住大的方向,容积率、限高、商住比等条件已限制得七七八八,而且作为政府角度,希望有高档酒店、办公、大型商业这些又有政绩又有税收的项目,有个市委书记说,要是光开发住宅,我们还需要你们来开发吗?也有出现,不报酒店,不受理住宅单体报建工作的指示;说到底,政府才是最大的土地开发商。

  d.市场接受度(现实条件);

  现在的开发商越来越不易,拗不过政府,拗不过市场,也拗不过业主;本地市场只接受2万的豪宅,你非得做4万的,只能像汤臣一品慢慢熬。本地的小微企业发展缓慢,你非得做大量的100-200的办公,也是困难。

  最后,主力产品做什么?

  a.根据上述分析,先确定是否留自营资产?自营资产以前的文章分析过,如果靠项目自平衡,顶多能留20%的面积,再多资金就断掉了;自营资产做什么?自持商业产品:酒店、办公、商场、商业街。

  (酒店产品慎用,按其投资成本及运营的状况,加上酒店管理公司的苛刻条件,除非大把钱可以烧,或者公司转型的战略需要,轻易不要碰,干房地产最郁闷莫过于,辛辛苦苦几年,全为拆迁户和酒店打工了)

  b.销售产品:确定商业和住宅的配比。实际情况更多的是拿到政府的商住比,考虑商业要怎么分配,销售商业产品:沿街网点、办公、公寓。住宅没什么悬念,现在产品及配置都太成熟了,定个位、找个对标项目,销售摸摸市场,基本八九不离十。

  c.综合体:几年前我们花了半年时间,专项研究各种综合体、旅游综合体、商业综合体、产业综合体等,总结为“1+X模式“,即以一个突出的优势业态,带若干个常规业态的产品;

  六、确定产品配比;

  一般销售提的策划报告里,重要的一环就是产品配比。

  举个例子:10万的项目,容积率2.0,5:5的商住比,全部销售。

  即:5万的住宅+5万商业:

  1. 按容积率基本判断以18层为平均数的住宅;存在以下选择:

  如果商业让出一部分土地(商业容积率调到2.2,住宅1.8),更为舒适,层数以11-18层为主;

  可选配:小高层/花园洋房+高层/别墅+高层(由损益测算和市场接受度联合决定)

  多数配置:常规户型面积区间占60-70%,小户型5-10%,大户型10-20%,超大户型5%;(十份里有八份销售策划报告都是这么给出结论的)

  2.商业:既然是销售,产品相对简单:商铺(沿街网点/商业街)、办公、公寓;

  网点利润最高,优先布置,以面积最大化,低总价为基础,开内街、加连廊,托二楼、多样化都是常见的手法;

  公寓:我们是二线城市,办公类不是特别发达,低总价的公寓,能提高去化速度,主力面积一般在30-40平方,少数边角、顶层户型加大;客户以青年自主和投资客为主:

  卖点一:投资回报率;

  卖点二:销售返租,连锁酒店经营模式;

  卖点三:针对自住型的客户,设计运营上做好充足的服务配套;

  办公:以70-200为主的分户,零售销售速度慢,要做好2-5年销售周期的准备;

  商业销售已大客户为先,低售价打包卖,避免库存积压,以基金和私人大户为主力;大型商场和超市,压价太厉害,不是特殊情况,一般不会与之交易;

  七、找卖点(寻找一切让客户觉得物超所值的点):

  1.大环境优势:

  交通便利性、周边景观资源、周边的商业及生活配套资源等;

  2.小环境优势:

  是否引入城市级配套:美术馆、国学馆;

  是否引入优质生活配套:医院、小学、幼儿园;

  是否自营商业配套;

  是否造景:做不做大规模景观水系,户户临水亦是提高售价的卖点;

  3.单体建造标准:

  确定产品后,我们一般确定找1-2个对标,按集团同类项目标准,结合当地对标项目重新梳理一遍建造标准;先保持一致,再提炼卖点;(当然卖点必须以可成交的售价进行支撑)

  比如门窗:本区域同类竞品别墅项目,均采用铝合金窗,我们也采用,这是保持一致,如果采用铝木复合,这是卖点;

  刚需盘:其他项目南向起居室开2100*1500mm窗,我们做2700*1800也是卖点;

  4.设计方案(平面及立面风格);

  比如花园洋房:电梯入户、采用子母门,加大厨卫空间等;

  开敞阳台赠送面积,凸窗设计,顶层赠送露台或闷顶,一层赠送储藏室,二楼独立入户等;

  在前期这个阶段,开发公司的设计部门起着尤为重要的作用,从开发角度,与战略、销售、成本、财务各部门之间无缝对接,把各部门的想法最快速最直接的落到图纸上,出具多种必选方案,探讨实施的可行性。最终确定出合理的设计方向。

  当开发团队梳理好前期的定位和产品之后,接下来进入总图方案等和设计单位对接的阶段,设计单位接到我们的任务书时,拿到的是开发公司前期一系列的分析和比选出来的结果。如果没有前期这项工作,开发公司及设计单位均会陷入一个痛苦的试错阶段。

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