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远方YF的博客
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2018-11-29 15:39:52 | 分类:设计管理 | 标签:

一、强排强排就是最高盈利强度排布建筑总图。这是是地产开发商控制设计的一个方式,目标很简单:寻找到税后利润最大化的建筑业态组合。对于建筑师来说,这可能是他开始进行设计的起点。其实在开发商角度,这算是结果的的验证。在强排之前,老道的开发商研发部,会进行多方案经济指标静态比较,结合市场信息和财务信息,会给出一套或者几套合理指标系统,用强排来论证这些指标系统的综合盈利能力。如果遇到普通的开发商研发部,会直接给你一个原始规划指标,让你去自己设想几套合理指标系统,再帮他们论证这些指标。二、强排的核心基底面积是强排的核心,强排通常只需要总图上做出来即可进行指标组合计算。而这一切的核心在于基底面积。因为:1、建筑基底面积与容积率、建筑密度、层数、建筑面积、用地面积的直接相关

用地面积的关系:基底面积=用地面积×建筑密度

建筑面积的关系:建筑面积=基底面积×建筑层数 容积率的关系:容积率=建筑层数×基底面积/用地面积 2、基底面积与用地面积的比值(即建筑密度)是居住舒适度评价的重要指标。3、基底面积直接决定设计预案中住宅单元数量及楼栋数量等关键设计参数。强排一定要选好假定的产品类型及其可靠的产品总图基底面积,并根据规范确定其退距及高度。基底面积直接决定强排方案的成熟性。

 

三、寻找到多种建筑业态组合方案并对比最优解1、建筑面积要求:

业态1基底面积×业态1层数+业态2基底面积×业态2层数+……≤ 总地块面积×综合容积率

2、建筑基底面积要求:

业态1基底面积+业态2基底面积+……= 总地块面积×综合建筑密度

3建筑用地面积要求:

(业态1基底面积/业态1建筑密度)+ (业态2基底面积/业态2建筑密度)+......=总地块面积

 

通过反复变换多种业态的基底面积,得出多组解。因为各种建筑业态的获利水平不同,影响获利水平的关键因素是单方售价与单方建安成本的差额。

一般而言,随着层高的降低,按高层、小高层、花园洋房、别墅的顺序,获利水平不断提高。通过选择获利水平最高的一组建筑业态,可以得到最大利润或最大利润率的建筑业态组合指标,并由此指标对居住社区品质进行评判。

 

最终,得到满足控规的建筑密度、容积率、建设用地面积的约束条件,满足税后利润率或税后利润最大、并且满足市场需求和规划技术条件的建筑类型组合及其面积指标。

(源于知乎)


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