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2019-02-20 17:52:26 | 分类:默认分类| 标签:

近日,在著名金融投资网站雪球财经上,万科证券事务代表梁洁针对雪球财经的职业机构投资者,对万科近期的战略动态进行了全面的信息披露和描述。

其中涉及行业观点、企业战略、公司治理等多方面话题,内容涉及面广,干货不断,笔者对里面主要问题进行了摘录,供业界分享和参考。

关于万科的工业化改造

1、问:万科以工业化(PC)方式建造的住宅占比多少?成本是否还是比传统方式建造要高?另外,如何看待远大住工,远大住工有自己的核心技术和制造工厂,万科的住宅产业化似乎更多的是以集成商的身份,PC的设计和制造还是由供应商提供,未来当住宅产业化大规模应用的时候,远大住工会是万科的竞争对手吗?

公司去年工业化开工面积272万平方米,占公司全年总开面积的19%。确实目前工业化生产方式的成本高于传统生产方式,但随着应用规模的提高,社会配套的完善,劳动力成本的提高,它相对传统生产方式的优势会更明显。

公司工厂化应用是建立在对客户需求认知基础上的集成者,我们基于客户需求提供产品的方案,确定生产的标准,部品生产企业按照标准生产部品,装配企业按照标准完成产品装配,销售企业实施销售。我们可以拿手机产业为例,有企业生产电子元器件,有企业进行元件的组装,有企业销售,但最终手机品牌属于手机解决方案的提供者,这有点像万科在住宅工业化中的定位。

2、问:王石说万科真正的高质量增长从2015年开始,你是怎么理解这句话的?

公司从今年开始提出了工业化发展的详细目标,希望通过3年的努力使工业化的生产方式成为公司主流的生产方式。住宅的工业化生产是指把住宅分解成很多标准的部品,通过在工厂预制部品,在现场完成装配,进行住宅生产的过程。住宅的工业化可以大大提高住宅产品质量的稳定性,加快住宅生产速度,降低住宅生产的人工需求和管理难度,并可以在部品日渐丰富的过程,大大提高住宅产品的多样性。

王石提到公司的高质量增长从2015年开始,也是对公司改变生产方式的一种期待和自我激励。这种变化有点像07年开始公司进行的毛坯房向装修房的转变,但更深刻。装修房战略节约了资源,提高了资金的使用效率,对客户和企业都产生了积极的效益,公司的ROE水平因此也逐年提升。希望住宅工业化的深入实施,能给公司带来更明显的变化。让我们拭目以待!

3、想咨询公司的工业化进展情况?影响进展的主要困难时什么?为什么说2015工业化就能成熟?

公司去年应用工业化开工的项目总建筑面积272万平方米,占去年公司全部新开工面积的19%。从今年开始公司提出更细致的工业化应用目标,希望15%的主流项目应用预制生产的装配式内墙,做到内外墙无抹灰免砌筑,希望通过3年的努力使工业化的生产方式成为公司主流的生产方式。

工业化生产由于部品的生产线需要投资,装配的机械需要置办,装配的人员需要培训等等,在生产规模小,相关配套不成熟的情况下,成本相对传统的方式还要更高。这在一定程度上限制了工业化生产的快速应用。

公司相信工业化生产是行业发展的趋势,将致力于工业化的应用。

公司希望通过自身的努力首先使自身工业化的应用比例提升上来,最终推动公司经营效率的提升。在这过程当中,也可能会遇到我们目前没有想到的问题,但公司相信也都能努力克服。希望通过公司的示范,有更多企业参与到工业化生产方式的应用中来。

4、想了解万科房地产工业化情况,今年上半年是否按计划进行?下半年如果房地产业不景气,是否对房地产工业化进程有影响?

工厂化是公司持续推进的战略,从去年开始我们提出更细化的实施目标,希望通过3年的努力,工厂化生产方式成为公司主流的生产方式。去年公司工厂化的实施目标是装配式内墙在公司主流产品内墙中的比率达到15%,预制混凝土外墙在主流产品外墙中的比率达到10%。去年实际完成情况装配式内墙的比例是38.8%,预制混凝土的外墙比例8.3%。今年公司的目标是装配式内墙在应用达到60%,预制混凝土外墙在应用达到20%。目前实施在按计划推进。公司的工厂化战略实施不会因为市场的变化而变化。

关于住宅精装修战略

1、请问万科引领的精装修房带来的业主满意度会比毛坯房降低些,为什么万科坚持做精装修,如果精装修带来的绿色环保持续不能赢得业主入住的满意度,万科还坚持精装修道路吗?

装修房相对毛坯房更复杂,更多质量控制点,因此越高的装修房比例,面临客户投诉的可能性确实比毛坯房高。但是我们看到客户需要对房子进行装修。相对开发商的集中装修,客户自己装修投入的精力和付出的成本要高得多,因此装修房一定是行业的趋势,更不用说集中装修在节能环保方便的社会效益。

也正因如此,虽然一开始我们面临更多困难,公司还是坚定地推进装修房策略。客户的意见成为公司提高装修质量的工具,在未来装修房的竞争中,公司一定可以有更多优势。

当然抛开对客户而言,装修房对房地产企业的资金周转也有积极的意义。在普遍预售的情况下,装修房也意味着在预售阶段,企业可以获得更多客户资金的支持,这都能帮助企业提高资产回报率。因此,公司将进一步提高装修房比例,提高装修房质量。



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